Придобиване на имот по давност

В съвременните демократични общества собствеността е публична и частна. А способите за нейното придобиване са чрез правна сделка, чрез наследяване и посредством придобивна давност.  Не са рядкост хипотезите, при които едно лице стопанисва определен имот без да разполага с документи, които да го легитимират като собственик. Придобивната давност (ПД) се определя като способ за придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда вещ, чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок от време. Това означава, че ако третирате един имот като свой собствен в продължение на предвидения в закона срок, Вие ще може валидно да станете негов собственик и да се снабдите с нотариален акт.

---

Предпоставки за придобиване на имот по давност

Предпоставките за придобиване на собственост на имот по давност се извичат от разпоредбите на чл. 79 от Закона за собствеността и се обособяват в осъществяването на непрекъснато владение и в изтичането на определен срок.

ВЛАДЕНИЕ

Първият елемент от придобивния фактически състав е упражняване на владение. Необходимо е владението да съдържа признаците, установени в чл. 68 ЗС, а именно: 1. Външен, обективен принак е да упражнявате фактическа власт върху съответния имот - това е корпусът (corpus) на владението. Владелецът държи имота, служи си с него, употребява го, като например да живеете в него, да го обработвате или просто го посещавате периодично.; 2. Субективен признак на владението е намерението (animus) на владелеца. Той трябва да държи вещта "като своя". Това означава, че той се смята или иска да стане собственик или носител на друго вещно право. Тъй като намеренията са част от психическите преживявания на човек и поради това се доказват изключително трудно, законът в член 69 от ЗС въвежда презумция: "предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго". Разбира се това обстоятелство може да бъде оспорено пред съд и да се докаже противното. Тази презумпция обаче, съгласно съдебната практика, не е приложима при наследяването на имот. Разликата произтича от това, че трябва да бъде доказано, че владеещия съсобственик владее целия имот, а не само идеалната част, която притежава, т.е. трябва да е отблъснал владението на другия или другите съсобственици. Това обстоятелство се доказва изключително трудно, като много често свидетелските показания не са достатъчни. Владелецът сам следва да доказва, че изрично е заявил и показал чрез действията си на останалите наследници, че владее за себе си. Това може да бъде случай, в който владелецът не допуска останалите наследници в имота, въпреки техните изрични искания, заграждане на имота и т.н.

Владението трябва да е явно. То е явно, ако не е установено по скрит начин, когато всеки, включително и предишният владелец, може да разбере, че се упражнява фактическа власт с намерение да се свои вещта (например чрез поставяне на ограда, сменяне на ключалка или всякакъв друг вид ограничаване на достъпа до имота). Затова, ако някой тайно прескача вечер в градината на съседа и събира плодовете, макар и с намерение, че този имот е негов, няма да има владение.

Владението трябва да е необезпокоявано, което означава собственикът на имота да не претендира права върху него през съответния период, като например изпращане на нотариални покани за връщане на имота, предявяване на иск за собственост върху имота и други подобни.

Владението трябва да е непрекъснато. То се прекъсва с изгубването му в продължение на 6 месеца (чл. 81 от ЗС). Касае се за едно сравнително трайно състояние, при което владелецът не упражнява фактическа власт по различни причини, най-често чрез отнемане от друго лице.

СРОК

Вторият елементна придобивната давност е изтичането на определен период от време, през който се упражнява владението. Срокът, след изтичането на който може да придобиете имота по давност, зависи от това по какъв начин Вие сте установили своята власт върху него. В единия случай се прилага кратка 5-годишна давност, а в другия дълга – 10-годишна.

При наличие на добросъвестно владение върху имота срокът е 5 години. Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписната от закона форма е била опорочена. Например, ако сте сключили договор за продажба на имот с едно лице, което в действителност не е притежавало собствеността върху него. Съгласно чл. 70 от ЗС добросъвестността се предполага до доказване на противното.

Недобросъвестното владение е налице във всички останали случаи. Тук попадат хипотезите на предадено владение въз основа на предварителен договор, предадено владение въз основа на негодно правно основание, завлядяване на имота (сам сте установили владението, без някой първоначално да Ви го е предоставил) и други подобни.

Имотите трябва да имат самостоятелен характер – апартамент, ателие, офис и т.н.Несамостоятелни обекти, като мазета и тавани, могат да се придобиват по давност само ако притежавате имот в същата сграда и собственикът, от който се отнемат, разполага с друго обслужващо помещение (мазе, таван). Допустимо е придобиване по давност на избено или таванско помещение /които са със статут на принадлежност към жилищен имот/ от лице, което притежава самостоятелен обект в същата сграда, т.е. от друг етажен собственик, но само ако то не е единственото складово помещение към другия обект, т.е. ако последният разполага с друго складово помещение. Това следва от разпоредбата на чл.40,ал.1 ЗУТ. Решение № 75 от 25.11.2020 г. по гр. д. № 3543 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение.

---

Издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка за недвижим имот

В определени случаи собственикът на един недвижим имот може да не притежава документ, представляващ достатъчно доказателство за правото му на собственост. В такъв случай той може да използва предвидените в закона способи, за да докаже своето право, ако са налице законовите изисквания за това, и да се снабди със съответния документ, а именно констативен нотариален акт. Този вид нотариален акт е оригинална особеност на българското право. За разлика от останалите нотариални актове, при които предмет на удостоверяване са правни сделки, то тук предмет на удостоверяване е самото право на собственост върху определен недвижим имот. Ако няма писмени доказателства или те не са достатъчни, за собственика е предвидена възможност за установяване правото на собственост, а именно производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка - чл. 587, ал. 2 от ГПК. В него нотариусът установява основанието за правото, а именно наличието на изтекла придобивна давност в полза на молителя, като първичен (оригинерен) способ за придобиване право на собственост. По принцип нотариалната дейност по своя характер е удостоверителна, свидетелствуваща. В този случай обаче нотариусът не просто документира определен юридически факт, а се произнася по съществуването на едно право. Констативният нотариален акт няма сила на пресъдено нещо. Той само установява, а не поражда права. Констативният нотариален акт може да бъде оспорван от всяко лице, което има правен интерес да твърди, че титулярят на акта не е собственик на имота. Това лице може по исков път да установи несъществуването на удостовереното с този нотариален акт право. Оспорването може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляря на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта. Следователно, за да отпадне легитимиращото действие на акта, е необходимо да се докаже, че титулярят не е бил или е престанал да бъде собственик.

Производство по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Производството по издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка започва с подаване искане до нотариус, в чийто район се намира имотът, съгласно чл. 573 ГПК, чрез кмета на съответната община, с което се иска заверяване на молба-декларация (по образец). Към искането се прилагат следните документи:

1. Молба декларация, която съдържа: тритете имена и ЕГН на молителя, адрес по местоживеене, подробно описание на имота по местонахождение, площ и граници, данъчна оценка на имота, имената на трима свидетели, подпис на молителя. Молбата декларация се подава чрез кмета до компетентния нотариус, в чийто район се намира недвижимият имот. В молбата винаги се посочват имената на трима свидетели, по указание на молителя и трябва по възможност да бъдат близки съседи на имота, съгласно чл. 587, ал. 2, изр. 2 ГПК. На гърба на молбата – декларация има следните удостоверения, които се попълват от съответния компетентен орган:

• Удостоверение от службата за месни данъци и такси, което удостоверява, че имотът е деклариран на името на владелеца и за него се плаща данък;

• Удостоверение от отдел „Общинска собственост“ в съответната Община, което удостоверява, че имотът не е общинска собственост и не е актуван като държавен от 01.06.1996 г.;

• Удостоверение от дирекция „Инвестиционно отчуждаване“ към компетентната общинска администрация, което удостоверява, че за имота няма реституционни претенции;

• Удостоверение от компетентната областната администрация, което удостоверява, че имотът не е държавна собственост.

2. Скица на имота, издадена от Агенцията по геодезия картография и кадастър;

3. Удостоверение за пълна или частична идентичност на имота по действащия план с идентификацията му по предходни регулационни и кадастрални планове. Компетентен да издаде това удостоверение е териториалната Географска информационна система (ГИС);

4. Данъчна оценка

5. Удостоверение за наследници, ако заявител е наследник;

6. Пълномощно, ако искането се подава от пълномощник.

Когато всички тези документи и удостоверения бъдат получени се подават в кметството, където кметът ги удостоверява и изпраща на съответния нотариус. Въз основа на молбата нотариусът образува нотариално дело. То се насрочва и се призовават молителят и свидетелите. Неявяването на молителя не е пречка за разглеждане на делото. За да издаде констативния нотариален акт, нотариусът следва да прецени и реши дали твърдяното от молителя право на собственост съществува. За целта той разпитва посочените в молбата свидетели. Непосочването на някои свидетели не е пречка нотариусът да ги разпита, ако прецени за необходимо. Свидетели могат да бъдат всички лица. След като установи, че лицето е владяло имота в необходимия срок, нотариусът следва да се увери, че той не е държавна публична или общинска публична собственост. Това той прави от попълненото по посочения по-горе ред удостоверение. Нотариусът може служебно да събира доказателства за изясняването на действителното правно положение.

Въз основа на събраните доказателства - документи, разпит на свидетели - нотариусът прави своя извод дали молителят е собственик на конкретния недвижим

имот, т. е. налице ли е изтекла придобивна давност в негова полза и изключен ли е

имотът от обектите, които не могат да се придобиват по давност. Този извод той материализира в мотивирано постановление, с което признава или отрича правото. По съществото си, то е решение по охранителното производство. Ако нотариусът признае на молителя правото на собственост, тогава той въз основа на постановлението издава констативен нотариален акт за собственост.

Нотариални такси

При производствата за издаване на констативните нотариални актове по

чл. 587 от ГПК таксата се дължи при подаване на молбата, като при непризнаване правото на собственост не се връща - чл. 88, ал. 1 от ЗННД и т. 11 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД. Таксата тук е пропорционална и се определя според

т. 8 от горепосочената Тарифа. Основа за определянето й е удостоверяваният материален интерес. При производството по обстоятелствена проверка удостоверяваният материален интерес ще бъде данъчната оценка на

имота. Размерът на таксата е определен процент от посочената сума. При издаване на самия констативен нотариален акт нова такса не се събира. Ако молителят не е представил проект за нотариален акт той се изготвя от нотариуса, като за това изготвяне се събира отделна нотариална такса, чийто размер се определя по

т. 8 и т. 20 на Тарифата. Таксите се внасят по сметка на нотариуса - чл. 86 от ЗННД.

Вписване

Констативният нотариален акт се вписва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията незабавно след записване на акта в предназначения за това входящ регистър, като върху самия акт се нанасят: номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването. В службите по вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на помощни партиди за имоти, в подлежащия на вписване акт се записва иномерът на съответната помощна партида. Събира се и съответна държавна такса за вписване в размер на 0,1% от интереса, но не по-малко от 10 лв. Когато цената, по която е таксуван документът, не е указана, таксата се определя върху оценка, определена по реда на приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси(чл. 2, ал. 1 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията).